As glebas Melhoramentos ocupam aproximadamente 33% do território do Município de Caieiras, e estendem-se por três municípios vizinhos, conformando uma inserção regional entre as cidades da periferia da Região Metropolitana de São Paulo. Localizam-se entre importantes eixos viários como as Rodovias Anhanguera e Bandeirantes e a linha de trem da CPTM, que garante a conexão com a rede rodoviária estadual e metropolitana facilitando a logística das áreas industriais e o transporte diário de passageiros entre os municípios da Região Metropolitana.
A topografia da região é marcada por dois divisores de água - o espigão do Morro dos Macacos e o Morro do Tico-Tico – onde há a presença de nascentes e mata significativa -, assim como áreas com altas declividades. A conjunção destes fatores determinou a delimitação de uma Reserva Legal e a definição de um zoneamento específico como Zona Especial de Preservação Ambiental e Recursos Hídricos. A área apresenta ainda um conjunto arquitetônico de valor histórico como os galpões da Fábrica Melhoramentos, o Monjolinho – conjunto de fornos de cal -, a Estação Ferroviária de Caieiras e o Mirante e Cristo, potencial polo de interesse cultural para a região.
A proposta de Revisão do Zoneamento de Caieiras teve a finalidade de orientar o diálogo com o poder público no que se refere à política urbana e de uso do solo envolvendo as Glebas de propriedade da Cia. Melhoramentos.
Os estudos foram desenvolvidos a partir da leitura do território e da definição de duas diretrizes prioritárias: a criação de um eixo viário leste-oeste de ligação entre as rodovias ao longo do vale conformado pelos espigões e a urbanização da porção leste da fazenda onde já se encontram núcleos urbanos fragmentados no entorno das Estações ferroviárias de Caieiras e Perus. A proposta de zoneamento prevê a criação de novas centralidades regionais e locais, a expansão de áreas industriais ao longo das rodovias, assim como zonas de usos diversificados próximos a estes eixos e à áreas urbanas consolidadas. Foram delimitadas também áreas de uso residencial, divididas em função de densidade construtiva: alta densidade de próximo à mancha urbana consolidada; média densidade no vale entre os espigões; e baixa densidade nas áreas lindeiras aos espigões e demais áreas protegidas. O plano prevê ainda a demarcação de áreas de preservação ambiental e de recursos hídricos ao longo dos rios e áreas de nascentes, a preservação integral do Morro dos Macacos e a criação de um corredor ecológico no Morro do Tico-Tico.
Outro aspecto importante proposto no plano foi a criação de um instrumento urbanístico que priorizasse o interesse regional, criando uma Área de Interesse Metropolitano.
